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中指研究院:1-5月商品房销售面积同比降幅扩大政策优化预期增强

智通财经APP获悉,据中指研究院研究报告显示,5月,各地楼市政策出台频次有所放缓,部分核心一二线城市优化调控政策,但居民置业意愿整体处于低位,房地产市场活跃度进一步回落。1-5月,全国商品房销售面积同比降幅扩大,商品房销售额同比增幅收窄。其中,5月单月全国商品房销售面积同比在连续2个月小幅增长后转负。各区域市场表现均走弱,但东部地区市场韧性相对较强,1-5月,东部地区商品房销售面积同比增长5.2%,销售额同比增长14.9%,5月单月均延续小幅增长态势;中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。

中指研究院数据显示,2023年1-5月,商品房销售面积为4.6亿平方米,同比下降0.9%,降幅较1-4月扩大0.5个百分点,5月商品房销售面积为0.9亿平方米,同比下降3.0%。其中,1-5月住宅销售面积为4.1亿平方米,同比增长2.3%,办公楼销售面积同比下降17.0%,商业营业用房销售面积同比下降21.8%。主要指标如下:

一、需求

1-5月商品房销售面积同比下降0.9%,5月单月同比下降3.0%

图:2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

销售面积:2023年1-5月,商品房销售面积为4.6亿平方米,同比下降0.9%,降幅较1-4月扩大0.5个百分点,5月商品房销售面积为0.9亿平方米,同比下降3.0%。其中,1-5月住宅销售面积为4.1亿平方米,同比增长2.3%,办公楼销售面积同比下降17.0%,商业营业用房销售面积同比下降21.8%。

销售额:2023年1-5月,商品房销售额为5.0万亿元,同比增长8.4%,较1-4月收窄0.4个百分点,5月商品房销售额为1.0亿元,同比增幅大幅收窄至6.8%。其中,1-5月住宅销售额为4.5万亿元,同比增长11.9%,办公楼销售额同比下降17.4%,商业营业用房销售额同比下降18.2%。

二、供应

1-5月房地产开发投资、新开工面积降幅继续扩大

图:2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房地产开发投资额:2023年1-5月,全国房地产开发投资额为4.6万亿元,同比下降7.2%,降幅较1-4月扩大1.0个百分点;5月,全国房地产开发投资额为1.0万亿元,同比下降10.5%。其中,1-5月住宅开发投资额为3.5万亿元,同比下降6.4%,占房地产开发投资比重为76.2%。

图:2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

房屋新开工面积:2023年1-5月,全国房屋新开工面积为4.0亿平方米,同比下降22.6%,降幅较1-4月扩大1.4个百分点;5月,全国房屋新开工面积约为0.9亿平方米,同比下降27.3%。其中,1-5月住宅新开工面积为2.9亿平方米,同比下降22.7%。

房屋施工面积:2023年1-5月,全国房屋施工面积为78.0亿平方米,同比下降6.2%,较1-4月降幅扩大0.6个百分点。其中,住宅施工面积为54.8亿平方米,同比下降6.5%。

房屋竣工面积:2023年1-5月,全国房屋竣工面积为2.8亿平方米,同比增长19.6%,较1-4月提升0.8个百分点。其中,住宅竣工面积为2.0亿平方米,同比增长19.0%。

1-5月房企到位资金同比降幅扩大至6.6%,其中个人按揭贷款同比增速较1-4月扩大4.0个百分点

房地产开发企业到位资金:2023年1-5月,房地产开发企业到位资金为5.6万亿元,同比下降6.6%。

国内贷款:2023年1-5月,国内贷款为0.7万亿元,同比下降10.5%,较1-4月降幅扩大0.2个百分点;占比为12.8%,比上年同期下降0.5个百分点。

自筹资金:2023年1-5月,自筹资金为1.6万亿元,同比下降21.6%,较1-4月降幅扩大2.2个百分点;占比为29.1%,比上年同期下降5.8个百分点。

定金及预收款:2023年1-5月,定金及预收款为2.0万亿元,同比增长4.4%,较1-4月扩大0.4个百分点;占比为35.5%,比上年同期提升3.8个百分点。

个人按揭贷款:2023年1-5月,个人按揭贷款为1.0万亿元,同比增长6.5%,较1-4月扩大4.0个百分点;占比为18.5%,比上年同期提升2.3个百分点。

四、解读

中指研究院表示,5月,各地楼市政策出台频次有所放缓,部分核心一二线城市优化调控政策,但居民置业意愿整体处于低位,房地产市场活跃度进一步回落。1-5月,全国商品房销售面积同比降幅扩大,商品房销售额同比增幅收窄。其中,5月单月全国商品房销售面积同比在连续2个月小幅增长后转负。各区域市场表现均走弱,但东部地区市场韧性相对较强,1-5月,东部地区商品房销售面积同比增长5.2%,销售额同比增长14.9%,5月单月均延续小幅增长态势;中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。

从高频数据来看,根据中指数据,进入6月,重点50城商品住宅周度成交面积环比连续下降,上周环比下降23%,成交面积整体处于2月以来相对低位,整体来看,当前房地产市场下行压力较大,购房者置业信心不足。6月作为房企年中冲刺关键节点,若支持政策能够进一步落地,在房企大力推盘和促销之下,市场情绪有望好转,但全国市场高基数效应逐渐显现,6月全国商品房销售规模同比降幅或较大,不同城市市场分化或进一步加剧。

供应端,1-5月,在销售端表现低迷、企业融资规模下降影响下,房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比进一步下降,降幅分别为22.6%、7.2%,较1-4月分别扩大1.4、1.0个百分点。5月单月,房地产开发投资、房屋新开工绝对规模仍处低位,同比降幅较大,其中投资额降幅超10%,企业投资意愿明显不足。企业融资方面,根据中指监测,房地产企业非银环比下降27.2%,信用债发行显著下降,企业资金面继续承压。短期来看,在销售回款、融资均未明显改善下,房企现金流仍面临较大挑战,直接制约着企业的开工、投资积极性,新开工、房地产开发投资额难现明显改观。另外,今年以来,竣工表现持续向好,同比增幅持续扩大,对房地产开发投资提供一定支撑,短期竣工仍有继续修复预期。

中指研究院认为,从宏观环境来看,5月,我国消费、投资、出口均转弱,宏观经济下行压力较大,宏观政策存在进一步发力空间。6月15日,央行开展2370亿元MLF操作,利率下调10个基点,或在6月20日带动5年期以上LPR下调。整体来看,短期宏观政策有望继续发力稳经济,房地产政策的优化预期也在增强。

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