中报观察丨招商积余毛利率修复与抢占城市服务

观点网 招商积余在锚定非住板块之后，再次盯上城市空间服务赛道，并朝着这个方向快速跑去。

8月24日晚间，招商局积余产业运营服务股份有限公司公布了今年上半年的中期业绩。中期报告显示，上半年招商积余继续保持增长势头。期内，该司归母净利润、营收以及物管业务增速均超2成，盈利质量也得到相应修复。

据观点新媒体观察，在市拓方面，招商积余持续发力，管理规模进一步扩张的同时，并对在管业态的面积进行调整，主要集中在非住板块的公共业态方面。

对于增速放缓的当下，如何继续做深非住业态业绩护城河的思考，该司选择先快速抢占火热的城市服务赛道。

业绩向善

今年1-6月，招商积余完成总体经营业绩的稳步提升，实现现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%；录得归母净利润4.19 亿元，也按年增长26.65%。

其中，得益于关联方的稳定项目输送、持续市拓的动作带来的规模效益以及完成对积余新中、积余汇勤的业绩并表，物业管理业务收入较同期增长23%，至6.88亿元。

至此，这家作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的平台企业，在上半年实现在营收、利润以及核心营收业务的三板斧增速超20%。而在对外市拓上，报告期末该司完成新签年度合同额 18.87 亿元，较上年同期增长 18.31%。

中报数据显示，上半年，招商积余来自招商蛇口的新签年度合同额为2.37亿元，占总新签年度合同额12.56%。招商蛇口已为招商积余累计贡献物业管理面积1.11亿平方米，占总物管面积的3成以上。

虽然招商积余背靠着招商局集团、招商蛇口，能获取到优质且稳定的住宅系项目，但其在第三方外拓及非住板块的持续深耕下，已经显现出规模效益。特别是在非住板块盈利上，实现了对业绩的支撑作用。

据观点新媒体观察，到今年6月末，招商积余在管面积突破3.3亿平方米，在管项目达2011个，其中来自第三方项目的管理面积占比超66%，至2.19亿平方米。

报告期内，该司非住业态管理面积增长至1.99亿平方米，占总物业管理面积60.26%，实现基础物业营业收入38.97亿元，较上年同期增长29.34%，占基础物业管理总收入的比重超七成。

值得注意的是，招商积余于2022年收购的四家企业，在本期业绩表现中显示出经营面向好的状态。积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业上半年合计实现营业收入5.39亿元，新签项目年度合同额合计超1.3亿元。

观点新媒体了解到，物管业务营收占据了招商积余的大头，但其中住宅板块的毛利率却是该司业绩心病，常年维持在7%以下。而在本期中，招商积余的毛利率也实现了一定修复。

中期业绩指出，招商积余物业管理业务的毛利率录得11.61%，较上年同期微增0.37个百分点。其中，住宅板块毛利率虽较年初有所下滑，但仍较同期有所增长。而在平台增值服务和专业增值服务上，更是实现连续三个报告期的增长。

具体来看，本期平台增值服务收入为2.46亿元，毛利率为9.8%，分别按年提升22.62%及4.57%；专业增值服务录得收入9.55亿元，毛利率实现18.03%，按年增长14.73%和3.95%。

两项服务作为招商积余沃土云林商业模式中的云和林，原本是想通过相对较高的毛利，完成对基础物业管理的反哺，特别是修复住宅业态的毛利水平。

但从目前的情况上看，云和林的修复效果相对有限，两项收入占比占物管业务收入比重较低，合计也尚未达到20%的区间。

非住向上

近年来，受传统房开板块需求走弱导致的市场下行，物企业绩增速也明显收窄。而招商积余在非住业态的深度布局，也助其快速适应下行的市场环境，显示出业绩韧性。

截至6月末，招商积余在管的2011个项目中，住宅业态在管面积1.31亿平方米，在管项目693个；非住业态在管面积1.99亿平方米，在管项目1318个。非住业态无论是在管面积还是项目的增速上，仍快于住宅。

在具体的业态分布上，该司已完成在包含办公、公共、园区、学校、交通、医院、道路等类型的项目落子。

而对于如何继续做大非住领域，或许是基础物管服务与城市服务在细分业务条线中存在高度重合，招商积余自去年中期开始，持续做大城市空间业态在非住板块的占比。

或许是基础物管服务与城市服务在细分业务条线中存在高度重合，城市运管业务成为众物企争相布局的市场。以招商积余为例，自去年中期开始，该司便持续做大城市空间业态在非住板块的占比。

据观点新媒体统计，今年中期数据显示，招商积余物业管理业务在管面积分布中，住宅业态虽较年初有所降低，但也略高于去年同期。除此之外，变化最明显的则是快速上升的城市空间在管规模。

从在管面积上看，城市空间业态由去年中期的3119.01万平方米，占总在管规模的2.15%，快速爬升至本期的5536.45万平方米，并达到总在管面积的16.76%，分别较年初增长了131.97%以及按年增加77.51%，系众业态中增速最快的。

而城市服务就是将公共空间和公共资源作为一个整体，其本质仍是基础物管服务，快速吃下的市场份额也需要时间去吸收消化。期内，招商积余城市空间业态收入仅为1.45亿元，较年初减少7成以上，比同期也减少了4成有余。

相比之下，非住中的公共业态的盈利质量上实现提升，本期该业态录得收入6.04亿元，较去年同期增加50.47%，而在管规模则是较同期减少45.56%，至3256.13平方米。

此外，学校及园区业态也保持稳中有进，学校业态在管面积按年增加310万平方米，收入录得3.87亿元，按年增加33.57%；园区在管面积更是增加1056万平方米，收入上也完成同比13%左右的提升。

观点新媒体了解到，虽然受到城市空间在管规模的快速增长，导致了招商积余商业业态于在管面积占比中被迅速挤兑，但实际上其商业在管面积仍保持着同比24%的增长，只是增速上没有前者来的那么耀眼。

而商业业态受市场供需冷热的失衡，在本期的数据表现上，与城市空间业态一样，呈现出在管规模增长，收入却降低的情况。截至6月末，招商积余商业业态实现收入1.61亿元，较去年同期减少10.93%。

观点新媒体了解到，相较于物管业务的商业收入增速下滑，招商积余在资产管理业务中，其商业运营继续保持向好的增速。期内，实现实现营业收入2.82亿元，较上年同期增长30.59%。

该司也于公告中指出，资产管理业务的增长主要得益于在管商业运营项目增加带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金。

在非住物管领域，招商积余显然选定了做大城市空间业态这个增长极，从收入与在管面积间存在的巨大增速区间也能看出，比起能挣钱，它更多是在思考如何迅速抢占城市服务赛道的市场份额。

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