城投强势拿地背后

即将到2022年第四季度，土地市场的现状是，地方国企和城投公司撑起了土地市场几乎整个天空。

但是，拿地一时爽，却躺在开发坑里这两年地方平台公司拿的地，要么总价比较高，要么利润空间比较小，要么位置比较偏僻项目开发能力和运营能力得到了检验如何实现这些项目的入市，是所有平台公司面临的重要问题

低市场进入率

自2021年集中供地以来，土拍热度忽高忽低2021年一批市场火热阶段，大型房企积极拿地，但土地市场大幅下滑后，民企逐渐失去话语权，国企和地方城投平台公司更频繁出现，成为拿地主力

如深圳第三批集中供地，出让11宗地块，9宗由地方城投公司获得，无锡第三批出让的20宗地块中，有15宗被城投公司获得，第三批13宗地块在广州成交，其中9宗由城投公司拍得。

地方平台背后的一些数据值得关注。

从开工率来看，城投平台公司的开工率明显低于大型房企据克而瑞统计，以2021年第一批土地成交为例，大型房企拿地率高达61%，而平台公司为23%

此外，地方平台主导的项目入市率也较低。

中国研究院指数部市场研究总监陈文静表示，按照正常的开发节奏，2021年出让的土地将在今年陆续入市，形成市场供应但从去年下半年开始，由于市场持续走低，地方平台公司成为常态，叠加销售业绩低迷，导致项目整体开发入市步伐缓慢

据中国指数研究院监测，截至今年8月底，22个重点城市中，2021年出让土地取得预售证的项目进入市场供应的比例为32.3%，其中以地方国资平台为主的项目入市率仅为9%。

分城市来看，22个城市中，只有北京，合肥，杭州，广州，青岛，长春的地方国资项目入市率超过20%其中，在南京，武汉，济南，沈阳，地方国资主导的项目入市率在5%以下

纳多郊区的利润率相对较低。

在2021年以来各城市集中供地中，柯睿指出，在五轮集中供地中，平台公司以底价拿地的金额达到近80%，远高于溢价拿地征用的土地也多集中在城市郊区，位置比较偏僻一般以刚需产品为主

从集中供地的批次来看，2021年平台公司在郊区的触底更为明显比如2021年第一轮集中供地，市场火爆，宁波，福州等城市平台公司拿地几乎都在城市外围区域事实上，2021年平台公司在郊区拿地的比例是60%以上，无论是成交面积比例还是地块比例

到2022年，中郊区平台公司拿地比例下降，土地建设比例下降3个百分点，土地地块比例下降7个百分点这与2022年部分城市为了维持土地市场信心，吸引房企参与竞拍，增加优质核心地块数量不无关系最明显的就是非平台公司2022年，征地中郊区建设面积仅占46%，比2021年下降14个百分点

从利润率来看，不同类型的房企拿地利润率也不同CRIC统计了2022年上半年不同类型房企的地价差和地价比两个指标可以明显看出，国有央企和品牌民企的平均地价差和地价比高于平台公司

国企和品牌私企不仅土地总价高，而且地价房价比也比较高但是房价和地价还是有很高的差距，这样才能保证客观的利润空间这块地很贵，但有利可图这类项目给国企，央企，品牌民企留下了较大的建设空间，可以打造优质项目相对来说，城投公司拿地总价低，地价房价比也低，地价房价差价不如前一类房企这类项目，一般以刚需产品为主

据统计，2022年上半年城投公司平均地价房价比0.48，房价地价比13561元/平方米原因是城投公司拿地的主要目的是稳定城市，防止流拍，底价是拿地的主要方式所以地方平台一般拿下的地块都不是热点地块或者核心地块，整体土地成本低，售价也低

如成都市杜甫区，青白江区，新都区，拿地可售板价仅为3000—6000元/平方米，地块销售指导价约为11000—15000元/平方米相对于地价，还有9000元/平方米左右的空间从差价的空间来看，没有大型房企拿地的差价大，而是从地价和房价来看

警惕金融风险。

对于上述现象，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李认为，新开工连续17个月下滑，与房地产行业整体下滑密切相关，销售端低迷，融资渠道有限，开发商内外部融资均大幅下降，导致开发商开工积极性不高这是项目市场进入率下降的主要原因

此外，有业内人士认为，地方城投平台公司在获得地块后需要寻找合作开发商，因此流程比房地产企业直接拿地更复杂一般情况下，开发商对于一块地，要建什么样的产品，什么时候入市，都已经做好了前期的前期调研，做好了前期的大致安排而底层的平台型企业没有这么详细的规划，所以开始入市比较慢

李进一步指出，要提高市场进入率，最重要的是需求端的复苏只有恢复需求，促进回款，才能解决企业的部分资金困难，才会有拿地开工的动力

但现在，楼市需求端的回暖依然不明显拿地迟迟不开发，其主导项目供应节奏缓慢，会对目前城投公司本身和当地楼市造成一定影响

柯睿指出，总体来看，地方城投平台公司运营难度加大考虑到最近几年来城投债规模不断上升，地方债务风险逐渐显现，地方政府隐性债务风险需要妥善防范和化解目前，城投保持自身资产价值的稳定，提高运营能力，以更好地应对市场化运营的挑战，是关键

严跃进表示，城投公司拿地抄底并不完全是市场化行为，需要警惕风险事实上，拿地给城投公司带来了一些新的资金压力，其脆弱性提醒我们要防范新的金融风险和房地产风险

陈文静指出，对于市场基本面较好，库存出清周期较短，地方国资平台占比相对较高的城市，如果地方国资平台项目不能及时入市，很容易导致这些城市的供给端得不到及时补充，或者会拖累需求释放，有的地方甚至会出现新房供不应求的情况。

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