中端酒店的投资法则：“维也纳酒店”模式何以出圈?

今年夏天，石家庄官宣“Rock Home Town”——中国”摇滚之城“音乐演出季，这一消息连同城市形象短片《杀不死的石家庄》一起，让石家庄火上热搜。事实上，以石家庄为代表的华北酒旅市场自开年以来，就一直保持强势复苏态势。不仅旅游收入和游客接待量屡创新高，而且区域酒店的品牌活动更显火热。

据多家OTA平台发布的假期报告显示，今年中秋国庆期间，人们出游习惯发生了改变——除了热门城市外，越来越多的人开始选择前往一些小众或下沉市场旅游。在这样的背景下，维也纳酒店展现出强大的竞争力，譬如泉州、徐州、景德镇、南昌、烟台、河池等城市出现了全城满房的优异表现。

另外值得一提的是，整个国庆假期，维也纳酒店在华北市场平均RevPAR达到321元，平均满房率高达90%。其中大同平均RevPAR高达828元，显示出巨大的市场潜力。截至目前，维也纳酒店在华北市场拥有在营门店近100家。

一、三十而砺再出发，双品牌的深化与升级

10月13日，三十而砺再出发——「维爱发声」公益巡展&投资沙龙(石家庄站)在维也纳酒店(石家庄铁道大学地铁站店)成功举办。

活动现场，多位嘉宾出席并以“如何抢占华北生态位，打出“快”“稳”投资组合拳”为主题，对区域酒店市场投资做了深度探讨。

活动嘉宾：

维也纳酒店&欧暇·地中海品牌BU市场营销部负责人李永杰

丰汇开发团队总裁张千千

维也纳酒店(石家庄铁道大学地铁站店)投资人任自强

上海总部运营中台津冀南区区总金炜

锦江酒店 (中国区)副总裁、维也纳酒店&欧暇·地中海品牌总裁张敏

(从左到右)

同时，活动现场还对维也纳酒店V5.0深化版与欧暇·地中海酒店2.0产品进行了深度解析，吸引了众多投资人的参与和行业的关注，现场签约10家。

据维也纳酒店&欧暇·地中海品牌BU发展部负责人吴季良表示：“维也纳酒店V5.0深化版产品的深化方向，在于传承经典、升级感观、降本增效。简单来理解就是传承品牌文化基因，将艺术、音乐、古典欧式等经典元素以现代美学设计进行创新演绎，为消费者打造富有绅士品味体验的旅居场景，品味典雅的旅途时光。

具体到实际细节上，一是传承30年的维也纳酒店印记。在酒店的多个场景活用“维也纳金色殿堂”“多瑙河女神”“维也纳秋天”“奥地利最美小镇”等多个设计意象，比如在大堂场景上，保留经典欧式风格和高雅浅米黄色调，同时重现了奥地利维也纳金色大厅的艺术空间，融合了经典风格和5.0版本的现代感;客房场景选用奥地利最美小镇为背景，营造舒心环境、放松心情、深度好睡眠，提供减压充能的愉悦空间;早餐厅则结合维也纳金色的季节，呈现了丰收季节的健康美食和典雅的欧洲氛围。

二是模组化设计，实现控制造价、模组生产、快速建店。据了解，在维也纳酒店5.0(深化版)中，酒店门楼、前台、餐厅、客房等功能区域均实现了设计模块化，更适合新店控价和老店改造。

三是色彩和谐融合。迈点注意到维也纳酒店5.0(深化版)的设计风格迎合现代主流审美方向，以营造空间的轻奢感。与此同时其还进一步优化全流程体验，在宾客入住前中后的多个服务场景融入“安心、温暖、满意”的核心理念，提供全周期的高质量服务，极大保留维也纳酒店的温馨感。

而欧暇·地中海酒店2.0则是另一种方式。据维也纳酒店&欧暇·地中海品牌BU市场营销部负责人李永杰介绍：“源远流长的地中海文化与独具一格的地理环境，造就了地中海人民自然、古朴、开放、健康的生活特色。欧暇·地中海以此为灵感，在陆丰旗舰店新品呈现上以“无界 · 共享”为核心理念，致在通过“专属特色打造“及“实用功能升级”两大版块，对门店大堂、客房、餐厅及天台等空间进行定制优化。其中以时光之门、绿洲森林、爱琴海天台三大打卡点为核心亮点，以地中海特色餐食：橄榄油轻食沙拉、希腊风味酸奶、无糖气泡水为主推风味，以功能齐全的O.LIVE生活空间为客房深化要点，倾力为客户提供自在惬意的地中海式城市轻度假体验。

此外，为进一步了解当地的酒店投资市场，迈点采访了维也纳酒店(石家庄铁道大学地铁站店)投资人任自强先生，请他分享从餐饮改投酒店行业后的投资和经营心得。

二、期待开一家“既要又要还要”的综合性酒店

谈及自己开始投资酒店的原因，任自强坦言道:“我父亲一直希望开一家集住宿、宴会、会议和餐饮服务于一体的综合型酒店，我也是一次偶然的机会接触到维也纳酒店的开发人员。经过考察发现维也纳酒店的5.0版本与自身的需求相符合，而恰好石家庄有一栋1万7000平方米的独栋物业自持，便借此契机产生了投资酒店的想法。

但任自强告诉迈点，这一想法也并非空穴来风，而是经过深思熟虑的。首先石家庄的酒店投资市场大有可为。作为河北省的经济和政治中心，石家庄具有较为稳健的经济基础，主要以制造业、服务业和农业为主导。这三大产业构成了酒店业主要客源的基础：商务客人、会议活动和短途游客。尤其是随着石家庄在区域和国内经济地位的提升，商务活动和大型会议逐渐增多，商务酒店和中高端酒店在这里有稳定的需求。与此同时，石家庄周边的自然资源如山脉、湖泊、历史文化景点等，也为发展旅游提供了条件，从而带动酒店业的发展。

其次是具备强劲的本土优势。任自强透露说，作为石家庄本地人，他可以依托当地的资源和渠道找到价格合理并且位置合适的物业。而且在餐饮投资方面经验丰富，除了大型餐饮连锁品牌光明渔港外，目前还投资了8家5000平方以上的饭店，对于酒店赛道并不陌生。

最后是能充分利用现有资源，开拓第二增长曲线。“因为是自持的独栋物业，所以我们2-3楼用于餐饮服务，5-8楼用于住宿，4楼用于会议。这种设计使得顾客既能住宿又能方便地用餐还能进行会议，可谓一举多得。” 任自强肯定的表示：这对于酒店效益也大有益处。以婚宴和团队客户为例，据任自强介绍，经常有外地的新娘或新郎来酒店举办婚宴，他们通常会预订很多房间供亲戚朋友入住，有些客人宴会结束后会多住一晚在石家庄游玩，这极大地提高了酒店入住率，带来了显著的效益。

三、维也纳酒店凭什么让投资人买单?

有了投资想法，便要去考察。“我对酒店的关键考量因素是品牌影响力、产品适配性、团队专业性和投资性价比，这就要求酒店品牌各个方面都缺一不可。”而在这些关键点上，任自强深有体会。

其一是维也纳酒店强大的品牌口碑和影响力。作为中端酒店品牌的开山之作，维也纳酒店在中端赛道一路狂奔三十年，已取得了不菲的成绩，截至今年8月份，维也纳酒店2023年已累计签约100家，且陆续获得“2023年酒店业年度影响力酒店品牌”“中国金马奖”“卓越价值酒店品牌”等大奖，并连续十年位居迈点中端酒店MBI指数首位，市场积淀和品牌影响力深厚，已成为受市场和消费者认可青睐的经典品牌

其二是维也纳酒店V5.0商务性突出却不缺特色的特点，高度适配投资人需求。在任自强看来，维也纳酒店V5.0带给他的惊喜更为直观，其在延续原有欧式风格的基础上更为简约，同时融合音乐、艺术、绘画、雕塑等经典元素以及时尚现代的设计元素，形成了具有差异化的简欧美学空间，更符合现代商务人士的审美。而这恰好符合了他的期待。为此任自强特别设置了七个宽敞的会议大厅，并配备了先进的音响和投影设备。不论是举办婚宴、团队会议或商务活动，都能够在维也纳酒店V5.0找到合适的场地和服务。

其三是维也纳酒店筹建环节的专业性和投资性价比。任自强告诉迈点，在投资筹建的过程中，尤其是在疫情期间，我所投资的酒店面临反复停工的局面造成了很大的损失，酒店便特地派出专业人员把关工程，并协助制定合理的施工进度。同时区域总也提供了许多合理化的建议，让我少走了很多的弯路。”后者无论是维也纳酒店V5.0的单房造价成本，还是引进的模块化结构和装配式装修，或是根据我的物业要求提供个性化的改造方案，都给我带来了极佳的投资体验。”任自强不吝赞赏的说道。

四、精益求精下攻占区域市场的不二法则

得益于此，任自强对维也纳酒店的优势有了更深的认知。据任自强回忆道：“我们当时就决定开一家5.0版本的旗舰店，目标是成为当地最好的标杆门店。”为了实现这一目标，任自强在工程品质方面非常重视：“我们酒店全部是按照维也纳酒店的品牌标准来严格执行，住宿服务质量也是高标准匹配。”而这种“精细”打磨也使得酒店很快度过爬坡期，达到预定的效益。6月底试营业，8月初正式上线，9月入住率达到86%，营收90万元+。

那么，维也纳酒店是如何做到的?任自强以自身酒店为例，详细介绍了这方面的做法。在产品端，维也纳酒店(石家庄铁道大学地铁站店)秉持着“深睡眠，大健康”的品牌核心价值，在客房空间中引入“五感助眠系统”、卫生间设计“三区分离”、精选“愉梦之床”及床品，为旅客营造深睡眠的场景空间。

同时为了满足消费者对智能化的需求，维也纳酒店V5.0一方面将不失温度的前台自助入住、智能机器人服务以及智能睡眠客房等智能化服务融入空间。另一方面其与现代数字客控相结合，打造更为智能化的酒店场景，提升用户出行体验。此外，任自强还在V5.0基础上进行了相应的升级调整。例如独创健身房和洗衣房相结合，让客人在洗衣的同时能去健身运动;为客人设立了自助下午茶区，让客人在入住的过程当中免费享用蛋糕点心饮料，茶水等。

在服务端，维也纳酒店(石家庄铁道大学地铁站店)也是下了真功夫。在最新的携程网点评中，其获得住客4.9高分评价，充分显示维也纳酒店的魅力。

“早餐非常丰盛，基本想吃的都有，很晚才去还都是热乎的”、“入住的时候送果盘，退房还送伴手礼”、“下雨天前台小哥打伞送我们到停车场，下次路过还来住”、“五楼客房服务员，每次打扫卫生也特别干净整洁，知道我喝茶每次打扫卫生都会给我多放上两瓶水。每次出门前台经理也都会热情的给我们打招呼问候，就好像到家了一样。”

这些来自于维也纳酒店(石家庄铁道大学地铁站店)不同旅客所提到的服务细节，都从一个侧面反映出优质服务已成为维也纳酒店亮眼的底色。

五、不吝期待，未来可期

关于未来，任自强谦虚的表示：“作为一家新店还将继续保持，不断提升团队员工的凝聚力，并以高质量的产品和优质的服务继续为顾客服务。此外，任自强信心满满地告诉迈点：“我们下一步的发展，还是会拿独栋的物业，继续开连吃带住带会议带宴会的综合性酒店，敬请期待。”

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